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Al cierre del 2022 el mercado inmobiliario industrial de Guadalajara se enfrentó al desafío del desarrollo de infraestructura, impulsado por la construcción de nuevos parques y la llegada de inversiones.

Se estima que la reserva de suelo para uso industrial podría agotarse en cinco años de no considerar nuevos
ordenamientos del suelo.

Lo anterior se desprende del reporte de actividades del mercado inmobiliario industrial en la capital del estado de Jalisco, elaborado por Fernando Lara, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark, quien subraya que el sostenimiento en la demanda de naves existentes y en construcción impulsó al último trimestre del año una disminución en la disponibilidad a un mínimo histórico, cerrando en 0.3% y con un inventario industrial clase A que alcanzó los 5.3 millones de metros cuadrados al cuarto trimestre del 2022.

“El cierre del año 2022 definió requerimientos relacionados con infraestructura hacia 2023. Vesta Park Guadalajara, Xtra Industrial Park Guadalajara, Parque Industrial Cortijo I y Kampus Ixtlahuacán de los Membrillos, son nuevos parques en construcción o en desarrollo.

Entre los proyectos para atender obras en los nuevos parques se encuentran la licitación de reúso de agua en la cuenca El Ahogado, banda ancha en suelo industrial e inicio de operaciones de la autopista Guadalajara-Colima. Además, se espera que en el corredor El Salto se detone la construcción, al registrar un incremento tres veces mayor respecto al trimestre pasado que fue del 64%, al pasar de 78,000 a 218,000 m²”, señaló Jaime Ito, director asociado de Bajío-Occidente de Newmark.

Agregó que la demanda se acentuó sobre las naves industriales en construcción, la cual se elevó a un ritmo constante que alcanzó los 304,000 metros cuadrados en el último trimestre del 2022. Tan solo el corredor El Salto tuvo el mayor volumen de construcción, guiado por la mayor presión de demanda.

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Respecto a los cierres del mercado de naves especulativas, el 93% fue sobre espacios en obra. Este comportamiento será evidente en los valores de actividad del primer trimestre del 2023.

Por último, los valores de absorción cayeron en -89%, mientras que la actividad aumentó en 46%, en comparación con el año pasado.

“Derivado de este comportamiento, aunque se ha incrementado la construcción de nuevos espacios industriales, visualizamos que no será suficiente para cubrir la demanda de espacios en la región y podríamos seguir sufriendo de la baja disponibilidad durante este año”, apuntó Ito.

Aunque las empresas han estado tomando los espacios en proceso de construcción, no todas han podido esperar los tiempos de entrega de estas nuevas naves industriales y han volteado a otros mercados para poder cubrir sus necesidades de ocupación inmediata, por lo que es primordial que los desarrolladores puedan planear sus inventarios para cubrir la demanda actual y futura con espacios especulativos de
entrega inmediata disponible en este año.

Las condiciones macroeconómicas, Chip Act y Nearshoring están delineando el auge industrial en Jalisco, donde el flujo de inversiones se orientó a la llegada de grandes empresas de sectores como bebidas y tabaco (18% del total De Inversión Extranjera Directa), fabricación de componentes electrónicos (17%) y automotriz (14%).

En cuanto a los precios, el reporte de actividades del mercado inmobiliario industrial en Guadalajara apunta a su estabilización al cierre de año y dos factores explican la ligera disminución en precios respecto al trimestre anterior: cierres sobre naves existentes y una moderación ante la incertidumbre en las condiciones económicas por el cambio de año.

 Aún, ante condiciones de recesión de Estados Unidos, el principal socio comercial de México, se espera que los precios continúen al alza. La tasa de crecimiento de los precios superó trimestres previos y se acentuó durante el periodo de pandemia al llegar al 3% de crecimiento respecto al periodo anterior. Entre el 2018 y 2020 la tasa fue de 2%.

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“El crecimiento industrial favorece otros subsectores ya que el atractivo de Jalisco y su capital se han beneficiado por condiciones macroeconómicas como los eventos de inestabilidad en Europa, que impulsan la relocalización económica; así como la crisis de los semiconductores, para lo cual existen planes entre los gobiernos de México y Estados Unidos para invertir en espacios industriales.

Además, las inversiones al finalizar 2022 contribuyeron al aumento del empleo en los sectores de construcción, agricultura, industria manufacturera, comercio y en servicios de alojamiento. Dichas circunstancias posibilitan su aumento en 2023”, apuntó Jaime Ito, de Newmark.