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En las últimas semanas se han llevado a cabo los anuncios de inversión de empresas de diferentes sectores en estados como Querétaro, Guanajuato, Aguascalientes y Estado de México, solo por mencionar algunos, lo que demuestra el atractivo de México y las oportunidades existentes en el mercado industrial nacional, principalmente del Bajío.

Esta región, integrada por Aguascalientes, Jalisco, Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí, Michoacán y Zacatecas, mantiene condiciones que posibilitan el desarrollo del sector con crecimiento en sectores clave como el automotriz, metalmecánico y manufactura, esto a pesar de las condiciones macroeconómicas adversas postpandemia.

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De acuerdo con por Fernando Lara, analista de la división de Investigación de Mercados de Newmark, Querétaro sobresale por tres aspectos en su mercado industrial: aumento de superficie en construcción BTS y especulativa, disminución de la tasa de disponibilidad y ligeros incrementos en precios de salida.

Al cierre del segundo trimestre, Querétaro presentó un inventario industrial clase A de 6.3 millones de metros cuadrados; un incremento de la superficie industrial en construcción, la cual pasó de 159 a 369 mil metros cuadrados y una tasa de disponibilidad que continúa a la baja, al pasar de 3.2 a 2.5%, respecto al anterior trimestre.

En dicho análisis, Lara destaca que las empresas tecnológicas relacionadas con el almacenamiento, análisis y distribución de información (data centers) han fortalecido su presencia en los corredores El Marqués y Aeropuerto con cuatro proyectos en desarrollo, mientras que el gobierno de Querétaro anunció la creación de la Agencia Estatal de Energía para hacer frente al incremento en la demanda energética.

Aunque el sector industrial queretano ha tenido un comportamiento sobresaliente, el efecto diferencial en el incremento de los precios de las cadenas de suministro ha impactado su crecimiento, principalmente en los corredores Aeropuerto y El Marqués, que registran un ligero crecimiento en sus precios de salida debido a que siguen construyéndose proyectos BTS y especulativos.

Los proyectos BTS representan la llegada de empresas de alta especialización productiva que eligen al estado por su compatible integración económica.

Aunado a estos proyectos, el Índice de Ciudades Sostenibles del Centro de Investigación y Docencia Económicas (CIDE), calificó a Querétaro como la cuarta ciudad más sostenible de México, gracias a su desarrollo en educación, economía, industria, innovación e infraestructura.

Guanajuato, zona de oportunidades

Sectores como el automotriz y de comercio electrónico siguen estrenando plantas a pesar de que se registró una disminución tanto en los precios de salida como en la tasa de disponibilidad. Adicionalmente, el inventario industrial Clase A en Guanajuato creció a 8.2 millones de metros cuadrados al cierre del segundo trimestre y la tasa de disponibilidad bajó del 4.5 a 3.7%, entre el primer y segundo trimestre del 2022, en tanto que la construcción está orientada principalmente hacia proyectos BTS.

Le Beliér y Amazon presentaron nuevas plantas en los corredores León y San Miguel de Allende. 

El fortalecimiento del sector automotriz señala condiciones estratégicas de localización e integración a cadenas de valor. Mientras que empresas de e-commerce ven a Guanajuato como el nuevo polo logístico, donde la nueva planta tendrá áreas de influencia de entrega sobre Querétaro, Michoacán, San Luis Potosí y Aguascalientes.

Abraham Fernández, director para el sector industrial de Newmark, señaló que sectores como el agroindustrial, aeronáutico-aeroespacial, automotriz, tecnologías de la información y cuero-calzado han reforzado su presencia en el estado.

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“Guanajuato continúa ofreciendo una ventaja logística sin igual en el Bajío, lo que se ha visto reflejado en importantes expansiones como es el caso de Grupo Ferrero México, que recientemente anunció una inversión de 50 millones de dólares para desarrollar nuevas líneas de producción en su planta en San José Iturbide.

Por su parte, el sector aeroespacial sigue tomando fuerza en Guanajuato y prueba de ello es que se llevó a cabo el pasado lunes 4 de Julio, la ceremonia del primer vuelo oficial del avión Halcón II, aeronave 100% mexicana manufacturada por la empresa Horizontec, con instalaciones en Celaya, Guanajuato, aseveró el director para el sector industrial de Newmark", dijo Fernández.

Jalisco, ascenso de los business park y última milla

En los últimos tres años, la Zona Industrial de Guadalajara ha presentado un auge no solo en la demanda de espacios industriales en general, sino también en los business park o Microparques, tendencia que, sumada al auge de la logística y el comercio electrónico, han generado que los procesos de última milla se vuelvan fundamentales hoy en día.

Gracias a la alta demanda de espacios en la Zona Metropolitana de Guadalajara, así como el incremento de las operaciones de última milla, las condiciones se volvieron óptimas para la reactivación y consolidación de proyectos a lo largo de los corredores que conforman el mercado industrial tapatío que cuenta, al cierre del segundo trimestre del año, con un inventario clase A de casi 5.2 millones de metros cuadrados, una tasa de disponibilidad que se mantuvo constante y la construcción, que aumentó en comparación con el 1T 2022, al presentar casi 200 mil m².

Durante el segundo trimestre del año, se registró el auge en la construcción de parques de última milla en la zona metropolitana de Guadalajara. El corredor industrial que presentó la mayor cantidad de superficie constructiva correspondió a El Salto, con más de 120 mil m², seguido de Zapopan Norte con 35 mil m² y Periférico Sur con 30 mil m².

Por otra parte, el corredor con mayor concentración de parques industriales planeados es el corredor Zapopan Norte, por lo que se espera que los niveles de construcción se eleven en dicho submercado para la segunda mitad del año.

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Actualmente, en el corredor el Salto, los desarrolladores industriales más consolidados del mercado de Guadalajara están construyendo nuevas naves industriales Clase A, que van desde los 10 mil m² a los 30 mil m² techados, aproximadamente, lo que aumentará el inventario disponible en este corredor en más de 100 mil m² disponibles en los próximos 6 a 8 meses.

Dada la alta demanda de espacios para operaciones logísticas y de e-commerce, se considera que una parte importante de estos edificios en construcción, se rente incluso antes de que los edificios estén terminados por lo que se prevé que entre el 4Q2022 y el 1Q2023 haya un incremento importante en la absorción de espacios industriales en Guadalajara.

“Aunque se ha reportado una disminución en la tasa de desocupación durante este trimestre y el alza en la cotización del peso mexicano señala preocupaciones en los posibles efectos de la economía mundial por la inflación, existen las condiciones de estabilidad del país ante la adversidad económica global que han permitido un desempeño favorable en la atracción de inversiones en el Bajío y la actividad industrial nacional continúa con su tendencia de crecimiento y recuperación, aunque sin alcanzar los niveles prepandemia”, afirmó finalmente Abraham Fernández.